ในโลกที่คำว่ายั่งยืนถูกพูดถึงทุกวัน การทุบตึกระฟ้าสูง 52 ชั้นที่ยังใช้งานได้ดีและเพิ่งได้รับมาตรฐานสูงสุด LEED Platinum เมื่อปี 2012 ทิ้งจนเหลือเพียงฝุ่นดิน ย่อมเป็นภาพที่ทำให้หลายคนตั้งคำถาม (อาคาร Union Carbide เดิมถือเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่สุดในโลกที่ได้รับสถานะดังกล่าวในขณะนั้น) 

แต่สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักผังเมืองในนิวยอร์ก การหายไปของอาคารหลังนี้ไม่ถูกมองว่าเป็นการทำลาย หากเป็น ‘การยอมถอย’ ที่ผ่านการคำนวณมาแล้ว เพื่อเปิดทางให้เมืองขยับต่อผ่านกลไก Greater East Midtown Rezoning 

ที่สำคัญ การทุบครั้งนี้ไม่ได้ทิ้งเปล่า เพราะมีการนำวัสดุจากตึกเดิมกลับมาใช้ใหม่และรีไซเคิลได้สูงถึง 97%

นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ของ JPMorgan Chase ที่สูงถึง 1,388 ฟุต แต่คือเรื่องราวของ 270 Park Avenue ในฐานะกรณีศึกษาสำคัญของการใช้ Air Rights หรือสิทธิการพัฒนาที่ยังไม่ได้ใช้ เพื่อปลุกชีวิตย่านธุรกิจเก่าใน Midtown Manhattan ผ่านทั้งกฎหมายผังเมือง สถาปัตยกรรม และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และที่น่าสนใจคือเรื่องราวคล้ายกันนี้กำลังก่อตัวขึ้นบนถนนพระราม 4 ของบ้านเรา

เมื่อ ‘อากาศ’ กลายเป็นทุนในการรักษาประวัติศาสตร์

หัวใจสำคัญของโครงการ 270 Park Avenue นี้เริ่มต้นที่ข้อจำกัดของกฎหมายผังเมืองฉบับปี 1961 ซึ่งจำกัดค่า FAR (Floor Area Ratio) ในย่าน Midtown East ไว้เพียง 15 เท่าของขนาดที่ดิน 

ข้อจำกัดนี้ทำให้อาคารจำนวนมากในย่านนี้เตี้ย (ตามมาตรฐานนิวยอร์ก) หนาแน่น และแทบไม่มีทางขยับขยาย J.P. Morgan จึงแก้โจทย์ที่ดูเหมือนเป็นไปไม่ได้นี้ด้วยกลไกผังเมืองที่เรียกว่า Development Rights Transfer หรือที่รู้จักกันในชื่อ ‘Air Rights (สิทธิการพัฒนาที่ไม่ได้ใช้)’ ทลายเพดานเดิมจาก 15.0 ไปสู่ค่า FAR สูงถึง 25.0 เพื่อสร้าง Mega-project ในพื้นที่ที่หนาแน่นที่สุดของโลก

พวกเขาควักเงินกว่า 208 ล้านเหรียญสหรัฐฯ (ประมาณ 7,000 ล้านบาท) เฉลี่ย 300 เหรียญฯ ต่อตารางฟุต เพื่อซื้อ Air Rights หรือ ‘สิทธิการพัฒนาที่ไม่ได้ใช้’ จาก Grand Central Terminal หรือพูดง่าย ๆ คือการซื้ออากาศจากสถานี Grand Central Terminal เงินก้อนนี้ไม่ได้หายไปในกระเป๋าใคร แต่กลืนกลับไปสู่การ ‘ต่อลมหายใจ’ ให้กับสถานีประวัติศาสตร์แห่งนี้ให้คงอยู่ พร้อมกับจ่ายภาษีเข้ากองทุนพัฒนาทางเท้าและพื้นที่สาธารณะ (Public Realm Improvement Fund, PRIF) อีกกว่า 42 ล้านเหรียญฯ

นี่คือจุดที่ทุนนิยมกับผังเมืองมาบรรจบกันอย่างลงตัว เมืองได้งบพัฒนาโดยไม่ต้องใช้ภาษีประชาชน เอกชนได้โบนัสพื้นที่เพิ่มขึ้นกว่า 1 ล้านตารางฟุต จากอาคารเดิมที่มีพื้นที่ราว 1.5 ล้าน สู่ 2.5 ล้านตารางฟุต (เพิ่มขึ้นกว่า 66%) และสถานีรถไฟที่ผู้คนนับแสนใช้งานทุกวันก็ได้ลมหายใจต่อไป เป็นสมการที่ทำให้เมืองเดินหน้าต่อไปได้โดยไม่มีใครต้องเสียสละฝ่ายเดียว

สถาปัตยกรรมและวิศวกรรมที่ทำให้ตึกยักษ์ ‘เขย่งปลายเท้า’ เหนือทางรถไฟ

ความน่าสนใจของ 270 Park Avenue ไม่ใช่แค่ความสูง แต่คือ ‘สิ่งที่อยู่ข้างใต้’

ดินข้างล่างนั้นไม่ใช่ชั้นหินปกติ แต่เป็นรางรถไฟของ Grand Central Terminal ที่ซ้อนกันอยู่ถึง 2 ชั้น และพลุกพล่านที่สุดในอเมริกาเหนือ โจทย์จึงไม่ใช่เพียงจะสร้างให้สูงขึ้นเท่านั้น แต่คือจะปักฐานรากตึกยักษ์ลงไปอย่างไรโดยไม่รบกวนชีวิตประจำวันของเมือง 

คำตอบคือการออกแบบ เสารูปพัด (Fan Columns) ที่วิศวกรและสถาปนิก Foster + Partners ร่วมกันคิดค้นขึ้นมา เพื่อยกตัวอาคารทั้งหมดให้ ‘ลอย’ ขึ้นเหนือพื้นดิน 80 ฟุต น้ำหนักมหาศาลถูกถ่ายลงสู่จุดลงตัวเพียงไม่กี่จุดที่แทรกอยู่ระหว่างรางรถไฟอย่างแม่นยำ 

การยกตึกขึ้นนี้ยังคืนพื้นที่ชั้นล่างให้กลายเป็น พลาซ่าสาธารณะ (Privately Owned Public Space, POPS) ขนาด 10,000 ตารางฟุต ออกแบบโดย Ken Smith Workshop ที่นำแนวคิด Biophilic Design มาสร้าง Front Porch ให้กับคนเมือง พร้อมความรับผิดชอบที่ J.P. Morgan ยอมควักเงินอีก 50 ล้านเหรียญฯ เพื่อซ่อมแซมสถานีรถไฟใต้ดินที่เสื่อมสภาพ เป็นการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ที่เปลี่ยนพื้นที่เอกชนให้กลายเป็นหัวใจของสาธารณะ พื้นที่ที่คนทำงาน คนเดินทาง และคนเมือง ได้หยุดพัก หายใจ และผ่านไป

เดิมพัน 4 พันล้านเหรียญฯ กับคำถามว่า ออฟฟิศยังจำเป็นไหม 

ในยุคที่ใคร ๆ ก็บอกว่าออฟฟิศกำลังหมดความหมาย แต่ J.P. Morgan กลับทุ่มเงินกว่า 4 พันล้านเหรียญฯ สร้างตึกที่ใช้ไฟฟ้าจากพลังงานน้ำ 100% เหตุผลไม่ได้มีแค่ประสิทธิภาพในการทำงาน แต่คือการดึงดูดคนทำงานกว่า 14,000 ชีวิตให้กลับมาอยู่ร่วมกัน 

ออฟฟิศในความหมายใหม่นี้ไม่ใช่เพียงสถานที่ทำงาน แต่เป็นเครื่องมือในสงครามชิงคนเก่ง 

ปรากฏการณ์ Flight to Quality เมื่อออฟฟิศไม่ได้เป็นแค่ที่นั่งทำงาน แต่คือเครื่องมือในการดึงดูด ‘คนเก่ง’ (War for Talent) ตึกที่เป็น Trophy Asset ซึ่งมีระบบกรองอากาศชั้นยอด มีศูนย์สุขภาพระดับโลก และมีพื้นที่สีเขียวบนระเบียงตึก จึงกลายเป็นแม่เหล็กสำคัญ การรวมพนักงานชั้นยอดมาไว้ในตึกเดียวที่มีระบบลิฟต์อัจฉริยะ (Split Core) ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานและการตัดสินใจอย่างมหาศาล

บทเรียนถึงกรุงเทพฯ จาก Midtown Manhattan สู่พระราม 4 กรุงเทพฯ 

ภาพของ 270 Park Avenue ใน Midtown Manhattan กำลังซ้อนทับกับสิ่งที่เกิดขึ้นบนถนนพระราม 4 ในโครงการ One Bangkok อย่างน่าสนใจ ทั้งคู่คือการย้ายศูนย์ถ่วงของเมือง (Center of Gravity) และเป็นตัวเร่งให้เกิดการอพยพของผู้เช่าเกรด A+ ครั้งใหญ่ 

สิ่งที่ One Bangkok กำลังทำ คือการกดดันให้อาคารรุ่นเก่า (Aged Buildings) ในย่าน CBD เดิมต้องรีบปรับตัว หากตึกเก่าไม่ปรับปรุงระบบภายในให้ยั่งยืนตามมาตรฐาน ESG พวกเขาจะถูกทิ้งไว้ข้างหลังในสงครามชิงผู้เช่าครั้งนี้

สำหรับกรุงเทพฯ คำถามอาจไม่ใช่เพียงจะสร้างตึกใหม่ให้สูงแค่ไหน แต่คือจะออกแบบกลไกอย่างไรให้การลงทุนของทุนเอกชนช่วยต่ออายุโครงสร้างพื้นฐานและพื้นที่สาธารณะไปพร้อมกัน โดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างล่างตึกมากเกินไป

นิวยอร์กใช้ ‘อากาศ’ และ ‘โบนัสพื้นที่’ เป็นภาษากลางในการเจรจากับนักลงทุน เป็นแรงจูงใจให้เอกชนควักเงินจ่ายค่าซ่อมโครงสร้างพื้นฐาน โมเดลนี้อาจไม่สมบูรณ์และอาจไม่เหมาะกับทุกเมือง แต่เป็นโมเดลที่กรุงเทพฯ นำมาประยุกต์ใช้เพื่อแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ที่โปร่งใสได้ เราอาจจะได้เห็นการฟื้นฟูย่านเก่าให้กลับมามีลมหายใจใหม่ โดยไม่ต้องรอเพียงงบประมาณจากภาครัฐเพียงอย่างเดียว

บทเรียน 270 Park Avenue และกลไก Air Rights จากนิวยอร์กถึงกรุงเทพฯ บอกเราว่า การสร้างเมืองที่ยิ่งใหญ่ไม่ใช่การสร้างตึกที่สูงที่สุด คำถามที่ควรถูกถามอาจไม่ใช่ว่าสูงหรือยั่งยืนแค่ไหน ใครมีสิทธิ์ยืนอยู่ในอากาศนั้น ใครเป็นคนต้องใช้ชีวิตอยู่ข้างล่างมัน และเราจะสร้างกลไกที่ทำให้ ‘ทุน’ และ ‘สาธารณะ’ เดินไปข้างหน้าด้วยกันได้ โดยใช้ ‘อากาศ’ เหนือหัวเราเป็นแรงผลักดันให้เมืองมี ‘ลมหายใจใหม่’ ได้จริง